Постановка на кадастровый учет садового дома: как зарегистрировать дачный дом в СНТ

Что такое дачный дом по новому закону?

Это ОКС, расположенный на садовом участке и предназначенный для проживания людей.

Такое строение приравнивается садовому, а понятие дачного некоммерческого товарищества равнозначно СНТ (садовому некоммерческому товариществу). Эти изменения регламентирует ФЗ РФ № 217 “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (ред. 25.05.2020).

На территории СНТ разрешено возводить жилые дома и иные объекты капитального строительства. Постановка садового дома на кадастровый учет проводится подготовив технический план. После узаконивания строения на этих объектах можно прописаться.

Запрещено строительство жилья на земельном участке, предназначенного для ведения огородничества. На их территории можно расположить временное строение для хранения инвентаря.

Зачем необходимо оформление дачного дома в собственность?

Регистрация недвижимости производится в следующих целях:

1. Легализация самовольных построек и отмена решения по их сносу;
2. Решение пограничных споров с владельцами соседних участков;
3. Получение компенсации в случае порчи имущества третьими лицами или после ликвидации объекта для удовлетворения нужд государства или муниципалитета;
4. Избежать начисления налогового сбора и пени;
5. Беспроблемное подключение инженерных коммуникаций (газ, вода, электричество);
6. Проводить юридические операции с недвижимым имуществом (купля-продажа, аренда, дарение).

Поставить на кадастровый учет жилье и земельные участки в упрощенном порядке можно до марта 2026 года. Этот срок и правила регистрации имущества регламентирует ФЗ № 93 о дачной амнистии.

Если собственник недвижимости хочет полноценно распоряжаться имуществом и не доказывать свое законное право на владение в суде, несомненно, нужно воспользоваться правом упрощенной регистрации и оформить недвижимость на садовом участке по минимальному пакету документов. В случаях, когда гражданина не беспокоит судьба объекта строительства, обязать его ставить его на кадастровый учет никто не может.

Законодательное регулирование

Порядок регистрации и правила постановки на кадастровый учет садовых домов закреплены в следующих законопроектах:

• ФЗ РФ № 93 “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества” (ред. 02.08.2019);
• ФЗ РФ № 217 “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (ред. 25.05.2020);
• ФЗ РФ № 136 “Земельный кодекс Российской федерации” (ред. 18.03.2020);
• ФЗ РФ № 218 “О государственной регистрации недвижимости” (ред. 18.03.2020);
• ФЗ РФ № 190 “Градостроительный кодекс Российской Федерации” (24.04.2020);
• ФЗ РФ № 221 “О кадастровой деятельности” (02.08.2019);
• Постановление Правительства РФ № 1653 “О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47” (от 24.12.2018);
• ФЗ РФ № 384 “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” (от 30.12.2009).

В данных законодательных актах прописаны алгоритм постановки на кадастровый учет недвижимого имущества, требования к документации, правила проведения процедуры, порядок регистрации.

Какие дачные дома подлежат обязательной регистрации

Каждый владелец садового дома решает самостоятельно, регистрировать имущество и право собственности на него или нет. Важно понимать, что без юридического оформления недвижимого имущества невозможно полноценно ею распоряжаться.

Дачный кирпичный дом

ОКС, имеющие фундамент, подлежат обязательной постановке на кадастровый учет. К этой категории относится дачный кирпичный дом. Если не зарегистрировать такую постройку, ее могут признать самостроем и обязать снести за счет собственника. До 2026 года по закону о дачной амнистии оформить в собственность недвижимость на садовых участках в упрощенном порядке. Согласно документу ставить на кадастровый учет не нужно: теплицы, колодцы, временные хозпостройки.

Летний дом на блоках

Такой вид недвижимого имущества, специалист может признать ОКС или временным. Если садовый домик отнесут к категории временное строение, то ставить его на кадастровый учет и регистрировать права собственности нет необходимости. Основным критерием отнесения постройки к временной или капитальной, является прочная связь с землей. Если строение возможно переместить без какого либо ущерба, то его можно отнести к временному.

Садовый дом на сваях

Регистрация дачного домика в собственность, построенного на сваях, вызывает много споров относительно обязательности процедуры. По закону, поставить на кадастровый учет можно ОКС. Он имеет следующие признаки:

• Бетонный фундамент;
• Невозможность смены места расположения без разрушения конструкции.

Дачный дом на сваях отличается небольшим размером и весом, при его строительстве использовались легкие материалы.Таким образом, объект больше относится к капитальному фонду. Как показывает практика, такую недвижимость чаще признают ОКС. Следовательно оформление права собственности на дачный дом, стоящий на сваях, обязательно.

Какие садовые дома не подлежат регистрации

Дачники не торопятся воспользоваться правом регистрации имущества на условиях дачной амнистии. Они ошибочно считают, что им придется ставить на кадастровый учет каждую постройку, возведенную на участке. Согласно законодательству обязательной регистрации подлежат ОКС, стоящие на фундаменте.

Если недвижимость не попадает под эти параметры, то ставить ее на кадастровый учет не обязательно. Также не требуется оформление прав на хозпостройки, гаражи, беседки.

Можно ли построить два дома на одном участке? Или один придётся сносить?

Теоретически построить два дома на одном земельном участке возможно. Но только с соблюдением норм земельного и градостроительного законодательства, строительных норм и правил, в частности, площадь земельного участка должна позволять такое строительство.

Если же «земельный участок физически не позволяет построить на нем второй жилой дом, так как не будут соблюдены необходимые отступы от границ, иные нормы и правила (например, противопожарные), то один из домов порекомендуют снести. Но можно попробовать признать право на второй дом в судебном порядке».

Что подлежит регистрации помимо домов, а что нет?

Действия упрощенной схемы постановки на кадастровый учет распространяется на объекты для постоянного проживания людей, а также на те, которые обеспечивают их жизнедеятельность. Оформить недвижимое имущество по дачной амнистии можно, если он был построен до 2001 года.

Можно не оформлять

1. Дачные дома, предназначенные для постоянного проживания
2. Объекты, стоящие на фундаменте (дома, бани, террасы, летняя кухня)
3. Дачные дома на сваях
4. Строения на участках для ИЖС

1. Хозпостройки и объекты без капитального фундамента
2. Временные конструкции, стоящие на ЗУ, предназначенном для огородничества (теплицы, сараи)

Разобраться, как оформить дачный дом, какой объект недвижимость нужно ставить на учет в кадастре, а какой - нет, помогут сотрудники “Геомер Групп”. Клиент получает первую предварительную консультацию бесплатно.

С какими основными сложностями собственник может столкнуться при регистрации старых домов и строений, если дачную амнистию не продлят?

Сплошь и рядом крыльцо дома практически смотрит в забор соседнего участка. Не соблюдались также особые условия использования территорий, например, есть жилые строения, попадающие в зону аэропортов, линий электропередач, природоохранных зон.

Существуют нарушения по видам разрешенного использования земельных участков. В ряде случаев параметры построенных домов выходят за установленные Градостроительным кодексом нормы: не более 3 надземных этажей и не более 20 метров в высоту. Во всех этих случаях оформить дом в собственность будет невозможно».

Пример из жизни: гражданин арендовал землю под ИЖС. На участке был недостроенный дом. Он решил оформить участок в собственность, но не может это сделать из-за требования — завершить строительство дома. Правомерен ли отказ?

Да, в соответствии с действующим законодательством, право приобретения в собственность находящихся на праве аренды земельных участков возникает только у собственников зданий, строений, сооружений, находящихся на этом участке. Гражданин обязан сначала завершить строительство и зарегистрировать право на дом. Только после этого он сможет выкупить землю.

За какой период гражданин должен построить дом?

Уведомительный характер строительства и регистрации недвижимости, который введен поправками в Градостроительный кодекс, предполагает, что человеку дается 10 лет на строительство индивидуального жилого или садового дома. В этот срок он должен уложиться, после чего подать уведомление об окончании строительства.

Если строение возвели по правилам, то органы местного самоуправления сами подают документы на регистрацию в Росреестр. При таких правилах от регистрации объектов недвижимости нельзя уклониться, иначе объект сочтут самовольной постройкой и постановят его снести.

Проверяем, какие объекты недвижимости стоят на учете

Проверить можно онлайн используя публичную кадастровую карту. На ней отображены все зарегистрированные объекты. Введя в строку поиска: адрес объекта или кадастровый номер на карте ниже, можно увидеть информацию содержащуюся в базе Росреестра. При необходимости можно заказать выписку из ЕГРН онлайн, заверенную ЭЦП.

Если не нашли информацию на карте, объект недвижимости не стоит на учете. Необходимо внести сведения об ОКС и его правообладателях в ЕГРН, чтобы избежать проблем в будущем.

Как оформить садовый домик в собственность

Регистрация дачного дома в СНТ проводится по действующим нормативам и правилам. Это многоэтапный процесс, который требует оформления ряда документов и предоставления их в уполномоченные инстанции.

Проведение межевания

Процедура межевания требуется для определения границ земельного участка и регистрации его в Росреестре. По условиям дачной амнистии, чтобы оформить строение в собственность, нужно обязательно подготовить межевой план. Установка границ участка на территории СНТ является обязательной, поскольку если параметры не будут внесены в кадастр, ОКС не поставят на учет, будет отказ.

Регистрация строения на садовом участке в 2022 году без межевания невозможна. Продать или осуществить другие сделки с неоформленным имуществом тоже нельзя. Если собственник планирует осуществлять с землей какие-либо юридические операции, без данной процедуры не обойтись.

Подготовка технического плана дома

Оформлением техплана занимается кадастровый инженер. Он должен состоять в СРО и иметь лицензию на оказание кадастровых услуг. Исполнитель изготавливает технический план в электронном виде и заверяет своей ЭЦП. После выезда на объект подрядчик фиксирует основные характеристики постройки на дачном участке в текстовой части документа и чертит схему постройки. Время изготовления технического плана - от трех дней до двух недель.

Можно ли оформить дом по дачной амнистии в упрощенном порядке?

Закон о дачной амнистии продлили в очередной раз до 2026 года. Будет ли еще пролонгация срока действия законодательного акта неизвестно. Поэтому, пока дачная амнистия продлена, нужно воспользоваться упрощенным порядком регистрации садовых участков и построек на их территории.

Регистрационные действия по дачной амнистии и постановка объекта на госучет производится на основании минимального пакета документов:

• Правоустанавливающие документы на землю;
• Техплан.

Могут ли у собственника изъять землю?

Да. В Земельном кодексе есть норма о прекращении права на земельный участок. Если земельный участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования им либо пожизненного наследуемого владения, не используется в течение 3 лет, то он может быть изъят.

Участок могут изъять и в случае, когда землю не используется по целевому назначению. К примеру, участок выделен для ведения сельского хозяйства, а там построили магазин, или деятельность, которая организована на участке, наносит вред окружающей среде (например, работает автомойка).

Зачем дачную амнистию снова хотят продлить? Сколько сегодня неоформленных дач?

Дачная амнистия, по сути, завершилась досрочно 1 марта 2019 года, когда закончился переходный период для новых правил, которые ввели поправки в Градостроительный кодекс от 4 августа 2018 года. Правда, в Госдуму уже внесли законопроект о продлении дачной амнистии до 1 марта 2022 года.

«Ни у Росреестра, ни у Кадастровой палаты таких данных нет. Информация о том, сколько не зарегистрированных индивидуальных домов и дач, должна быть у органов местного самоуправления.

Потому что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся сведения только о поставленных на кадастровый учет объектах недвижимости и зарегистрированных правах на них. С 2006 года по упрощенной процедуре зарегистрировано порядка 13 миллионов прав собственности».

Все, что нужно знать, для работы с ОСНО в 2023 году расскажут эксперты по бухгалтерскому и налоговому учету на курсе повышения квалификации «Бухгалтер на ОСНО: налоговая и бухгалтерская отчетность» . Вы обретете уверенность в своих знаниях, сможете применить новые навыки и работать без ошибок!

Нюансы оформления дачного дома в СНТ по ФЗ № 93

Как зарегистрировать дачный дом в собственность, особенности постановки на кадастровый учет загородной недвижимости зависят от типа регистрируемого объекта. Нюансы процедуры регламентируются ФЗ № 93.

Недострой

Существует несколько способов поставить на учет объект незавершенного строительства:

• Оформление разрешение на возведение и дальнейшие регистрационные действия в обычном порядке;
• После окончания строительства признать недвижимость самовольной постройкой и внести штраф (2000 рублей);
• Оформить декларацию и оформить объект.

Строительство нового дома

После окончания амнистии для возведения нового жилья потребуется уведомить представителей местной администрации о начале работ. Представители власти рассмотрят заявку и вынесут решение (разрешат или откажут). Уведомление должно содержать информацию о застройщике, земельном участке и проектируемом объекте. Пока действует дачная амнистия, данный документ не нужен, а потребуется для домов на землях ИЖС/ЛПХ, либо на реконструированный садовый дом. 

Садовые дома должны соответствовать следующим требованиям:

1. Отдельно стоящий жилой дом, который не подлежит разделу на квартиры;
2. Количество этажей - не больше трех;
3. Строение предназначена исключительно для проживания граждан и не может использоваться для предпринимательской деятельности.

После положительного ответа от администрации, застройщик может приступать к работам. После окончания строительства объект регистрируется в кадастре.

Уже построенный дом для круглогодичного проживания

Регистрация дачного дома, который относится к жилому фонду, оборудован отопительной системой и пригоден для жизни в течение всего года, так же возможна по дачной амнистии, либо уведомительный характер после окончания амнистии или реконструированный дом. 

• Должна соответствовать тем же требованиям, что и новый дом;
• Соответствие строения требованиям безопасности;

Если участок относится к СНТ, то вы вполне можете признать недвижимое имущество пригодным для жизни. Объекты и ситуации у всех разные, поэтому всегда требуется индивидуальный подход.

Садовый дом для временного проживания

Регистрация временного жилья проводится в упрощенном порядке так же на условиях дачной амнистии с предоставлением минимального пакета документации, в том числе техплана на объект.

Плюсы и минусы регистрации дачного домика

Постановка на кадастровый учет и оформление имущественных прав на недвижимость имеет ряд преимуществ. Главный плюс регистрации - возможность полноценно распоряжаться недвижимым имуществом и осуществлять с ним юридические операции. Информация о строении вносится в базу Росреестра. Это позволяет уменьшить риски мошенничества и фальсификации документов. Получить сведения о любом объекте можно по запросу в ЕГРН.

Среди недостатков процедуры можно отметить необходимость внесения налоговых взносов и бюрократическая волокита. Стоит отметить, что продление дачной амнистии, прежде всего, проводилось для сокращения времени на процесс регистрации жилья. Упрощенный порядок постановки на учет предполагает предоставление минимального пакета документов.

Плюсы

Минусы

1. Возможность полноправного владения жильем (продажа, сдача в аренду, страхование).
2. Возмещение ущерба в случае порчи имущества.
3. Возможность прописаться в доме.
4. Решение пограничных споров с соседями.
5. На имущество не могут претендовать третьи лица.

1. Собственник садового дома обязан вносить налог на недвижимость и землю.
2. Финансовые затраты на оформление имущества (внесение пошлины, оплата услуг кадастрового инженера).

Собственник загородного имущества должен помнить, что на регистрацию остается меньше года. Поэтому затягивать с решением о постановке недвижимости на кадастровый учет не стоит. К тому же каждый год увеличивает размер госпошлины, которую нужно внести перед процедурой.

Сроки постановки на кадастровый учет

Если ОКС регистрируется в кадастре впервые, то оформление садового дома по дачной амнистии и прав собственности на него занимает до 10 дней. Если заявление подается через МФЦ, то время ожидания решения госрегистратора увеличится на два-три дня. На это влияют временные затраты на согласование между ведомствами.

Когда могут отказать в постановке на учет

Приостановление или отказ в регистрации объекта недвижимости Росреестр выдает по следующим причинам:

• Границы строения выходят за кадастровую межу участка;
• На территории регистрируемого объекта числится другое строение;
• Ограничение или обременение на участке;
• Ошибки в документах;
• Несоответствие строения действующим нормативам (строительным, градостроительному кодексу;
• Категория ЗУ не позволяет возводить на нем объекты капитального строительства.

В случае отказа в регистрации, нужно устранить недочеты и повторно подать документы в ЕГРН.

Чтобы избежать отказа и повторного обращения в регистрационную палату, лучше сразу доверить процесс постановки на кадастровый учет имущества профессионалам из “Геомер Групп”. Опытные кадастровые инженеры знают, как оформить дачный дом в собственность, подготовят техплан и сопутствующую документацию с соблюдением законодательных норм